济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例

济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例

导读：济南房产买卖律师王勇电话13573782679谈物业租赁合同纠纷案例是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南房产买卖律师调查有关房产买卖合同纠纷案证据，济南房产买卖律师参加房产买卖合同纠纷诉讼。以下是济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例，A依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项之规定向本院申请再审，请求：一、撤销XX省高级人民法院（2022）XX民终197号民事判决书、XX市中级人民法院（2021）XX01民初3309号民事判决书。二、依法改判支持A的全部诉讼请求。三、判令B、C承担本案全部诉讼费用。主要理由：一、本案不存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零三条关于隐名代理的适用空间。根据B、C2016年3月出具的委托书记载，B、C系委托人，某超市系被委托人，最终法律责任应由B、C承担。本案并不符合《合同法》第四百零三条的适用前提。二、某超市使用租赁商铺、代为支付租金不影响A行使选择权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》（以下简称《公司法解释三》）第二条是保护合同相对人的赋权性规则。本案中，A与B、C签订的一系列租赁合同及补充协议、A与B、C的往来函件及A向B、C开具收据与发票均充分证明，A已明确要求B、C承担合同责任。即使案涉租赁合同实际履行过程中，某超市系案涉租赁商铺的使用人，并且代B、C支付了租金，但不应影响A对合同主体的选择权。三、与本案相关联的（2019）XX0103民初14192号案件系B、C为逃避合同责任，以某超市为原告向A提起诉讼。该案存在与本案相同的适用法律错误。综上，请求法院依法裁判。

B、C辩称，A的再审请求不能成立。主要理由：一、根据《合同法》第四百零二条规定，A在签订案涉租赁合同时，明知B、C为设立公司而以自己名义暂时代替设立后的公司订立合同，案涉合同应直接约束A和设立的某超市。二、原判决依据《合同法》第四百零三条认定某超市为租赁合同相对方正确。本案全部租金都是某超市以自己名义向A支付，A并未提出异议，证明A认可并选定了某超市为合同相对方。三、本案真实租赁关系仅存在于A与某超市之间，合同责任不应由公司发起人承担。B、C与A签订《合同主体变更协议》的目的是为设立公司。要求发起人对公司对外债务承担责任，违背公司股东有限责任这一基本商事制度，更是违反了公平原则。同时，A与某超市直接作为出租人、承租人分别履行合同义务，符合商业常理。综上，A应向某超市主张权利，B、C作为公司发起人不应当承担责任，请求驳回A的再审请求。

裁判理由

济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例，本案的争议焦点是B、C作为某超市的发起人，其以自己名义与A签订合同，A是否有权请求B、C承担合同责任。

关于公司设立过程中发起人以自己名义对外签订合同的问题。《公司法解释三》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。2017年10月起施行的《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”。根据上述法律规定，发起人为设立公司以自己名义签订合同时，公司成立后在符合法定条件下，合同相对人可请求公司承担合同责任，但也未排除合同相对人依据合同相对性原则向发起人主张合同责任的权利。因此，为保护合同相对人的信赖利益和交易安全，我国法律赋予了合同相对人选择公司发起人或设立后的公司承担合同责任的选择权。本案中，B、C为设立某超市，与A签订案涉合同，A依法享有向B、C主张合同责任的权利，A据此提起本案诉讼，应具有适格的诉讼主体地位。

B、C主张A签订合同时明知B、C签约目的是为设立某超市，因此案涉合同应直接约束A和某超市，即使A享有选择权，其已在实际履行过程中选择了合同相对方为某超市，因此不能再行变更。B、C的上述主张均是依据《合同法》有关委托合同的相关法律规定，但该法律适用的前提是委托人与受托人之间应首先存在委托合同法律关系。本案中，B、C以自己名义与A签订案涉合同时，某超市尚未设立，因此不存在某超市委托B、C签订合同的情形。鉴于上述，原判决认定B、C诉讼主体地位不适格进而驳回华锐公司的诉讼请求，属于适用法律错误，应予纠正。

关于A提出的解除案涉《物业租赁合同》并判令B、C支付租金、物业费、电费、采暖费、违约金等诉讼请求，原判决对上述诉讼请求所涉及的基本事实均未予查明，原审法院应在查明事实的基础上，依法进行审理。

裁判结果

济南房产买卖律师谈物业租赁合同纠纷案例，综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销XX省高级人民法院（2022）XX民终197号民事判决及XX省XX市中级人民法院（2021）XX01民初3309号民事判决；

二、本案发回XX省XX市中级人民法院重审。