济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷案例

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基本案情

济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷A诉C建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2021）XX0302民初5834号民事判决，判决C于判决生效之日起三十日内给付A工程款共计5,426,620.56元、违约金自2017年11月1日起至实际给付之日止以5,426,620.56元为基数，按每日万分之一计算；A对C案涉工程折价或者拍卖的价款5,426,620.56元范围内享有工程价款优先受偿权、驳回A其他诉讼请。C不服判决提起上诉，XX市中级人民法院于2022年12月26日作出（2022）XX03民终4279号民事判决，驳回上诉，维持原判。济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷一审法院于2023年1月17日作出（2023）XX0302执保2号协助执行通知书，查封C名下包括XX区XX栋1层XX号（XX）的房产。后A于2023年3月3日申请执行立案。另查，B向一审法院提出执行异议，该院于2023年6月7日作出（2023）XX0302执异193号执行裁定书，裁定驳回异议人B的异议请求。再查，B与C于2022年12月30日签订《以房屋抵款二方协议》，C同意以其开发的“XX国际广场”项目下的房屋即涉案房产抵付应付B的第三方维修工程相关款项，款项金额人民币420,959元。该合同为原合同的补充协议，原合同编号为：XX合同名称：XX项目1.1期、1.3期第三方维修工程合同，合同结算金额1,208,423.88元，已付款405,257.27元，未付款803,166.61元。同日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定B购买位于XX区XX栋1层XX号（XX）商业房产，面积85.91平方米，单价4,900元/平方米，房屋价款420,959元。同日，C出具一张金额为420,959元的收款收据。收款事由中写明“1-60-146-6工抵房款”。2022年12月31日，C出具项目验房单一份，该验房单中有B投资人D签字确认。C于2023年2月23日为B出具一张金额为2,130元的收据，写明代收取暖费。济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷B向一审法院起诉请求：1.请求法院判令停止对B享有所有权的位于XX市XX区XX栋1层XX号房屋（XX）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认上述房产归B所有；3.本案全部诉讼费用由A承担。

裁判理由

济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷本案的争议焦点为：一、B是否对涉案房屋享有所有权；二、B是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动效力。而案涉房屋并未登记在B名下，B主张对案涉房屋享有所有权，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，B与C于2022年12月30日签订《以房屋抵款二方协议》及《商品房买卖合同》，约定C以涉案商铺抵顶所欠B工程款420,959元，并且B提供的第三方维修决算申请表、审核表等证据能够与上述抵顶协议、商品房买卖合同该相互印证，可以认定其与C达成合意以案涉房屋抵顶维修费的时间早于案涉商铺被司法查封时间即2023年1月17日，虽然双方约定以案涉房屋抵顶部分维修费，但并不会因此改变B与C之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。其次，C与B就案涉商铺签订商品房买卖合同的当日向B出具收款收据，且收款事由中写明“1-60-146-6工抵房款”，可见B已经以维修费抵顶案涉商铺的形式支付了全部房款。另外，2022年12月31日，C出具项目验房单一份，该验房单中有B投资人D签字确认，可见在法院查封案涉商铺前，该商铺已处于B实际控制下，B在法院查封前合法占有了案涉商铺。最后，B与C于2020年12月30日签订商品房买卖合同，案涉商铺于2023年1月17日即被查封，C庭审陈述根据双方合同约定未到办理房屋过户手续的期限所以未为B办理，因此未办理过户登记非因B自身原因。综上，B享有排除人民法院强制执行的民事权益，故B要求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，一审法院予以支持。

裁判结果

济南工程纠纷律师谈以房屋抵款二方协议纠纷综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、不得执行位于XX市XX区XX栋1层XX号（XX）房屋；二、驳回B的其他诉讼请求。

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